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地產寒冬綻春意 35家房企有望跨入千億俱樂部

新浪体育彩票 2019-12-27 14:17:52

  原標題:地產寒冬綻春意35家房企有望跨入千億俱樂部
  
  對中國房地產企業來說,2019年是艱難前行的一年,也是把握機會逆勢突圍的一年。在“嚴調控、去杠桿”的大背景下,房地產行業在2019年進入新的發展階段,這已是業界共識。
  
  《證券日報》記者隨機采訪了幾個不同條線的地產界“老司機”,得到的答案或許能折射出中國房地產行業的現實生態。
  
  “房難賣,業績壓力很大,不得不支付渠道費找購房者,有的城市渠道費居然高到要支付10個點。”一位具有多年操盤經驗的地產業內人士向記者訴苦。
  
  一位主管融資的地產業內人士則表示,“能用的融資工具都用了,除了上半年有窗口期外,總體來說,低成本的錢市面上難尋。”
  
  一位主管土地投拓工作的地產業內人士比上述兩位更為焦慮,“我感覺今年休息的時間最多了,已經有被裁掉的?;?。”
  
  林林總總,正如龍湖集團掌舵人吳亞軍在一次業績會上所稱,水大魚大、蒙眼狂奔的時代已經一去不復返。調控的趨嚴、規模之爭的愈演愈烈、融資的收緊、“大魚吃小魚”的并購頻發,都讓地產行業從業者感受到了一絲絲寒意。
  
  即將過去的2019年,有些城市的樓市量價雙雙回落,有些地區的部分項目則一房難求;有的房企已提前邁過5000億元的銷售門檻,有的房企則頻現債務?;荒芏媳矍笊?;有的房企決定春節放假19天以慶??縟?ldquo;千億元俱樂部”,有的房企則在歷經轉型陣痛后含淚下達裁員指令……這就是2019年的房地產市場,寒意與生機并存。
  
  在房地產這個天然資金密集型行業中,高負債導致的高利息支出一直是高利潤的勁敵。不管是頭部房企,還是中小房企,都難以獲得低成本融資,尤其是民營房企。如果再碰上債務違約?;?,引發連鎖反應,就會像多米諾骨牌效應一般勢不可擋,進而拉開“大魚吃小魚”的購并大幕。
  
  收官月調控政策仍層出不窮
  
  在2019年的收官之月,各地針對房地產市場的調控政策仍層出不窮,調控的方式和火候也“冷熱不一”。
  
  2019年12月11日,湖南省長沙市發改委發文,對商品房價格構成進行規范,并將商品房平均利潤率限定在6%-8%。12月12日早間,長沙市發改委回應稱,這是長沙2017年新政有效期滿后的延續,且僅適用于成本法監制商品住房。
  
  同樣是在12月11日,江蘇省張家港市房產交易中心工作人員稱,取消限售過戶的政策已經停止。
  
  12月25日,浙江省溫州市發布《溫州市人才住房銷售并舉實施辦法》,該政策提及,優秀人才可享受配售型人才房售價打5折-7折優惠,配租型人才房租金打3折優惠。
  
  “今年的樓市政策一直是雙向調控,既有放松,又有收緊。”中原地產首席分析師張大偉指出,在地方政府緊鑼密鼓的政策調整下,2019年年初至今,房地產調控次數合計達575次,遠超去年全年的450次。
  
  值得關注的是,多城密集啟動人才政策與購買住房資格往往是相關聯的,這是2019年樓市政策的最大特點之一。據中原地產研究中心統計,僅在11月份,就有超過20個城市發布各類人才吸引政策,佛山、南京、上海、成都、中山等近十個城市發布的人才政策都有與人才購房資格、購房補貼相關的內容。從全年來看,全國已有超過170個城市發布各種人才政策,與2018年同比增幅超過40%。
  
  但總體來看,此輪調控政策的總基調仍是趨嚴、趨穩。隨著近兩年各種調控政策的輪番出臺,一度狂熱的樓市開始被導入理性通道。
  
  據國家統計局數據,今年11月份,70個大中城市新建商品住宅中,僅44個城市房價上漲,較10月份再減6城;房價下滑城市增至21個,為年內最高,一線城市廣州也進入跌幅前十。
  
  在與《證券日報》記者交流時,多位地產企業管理層和一線地產業內人士均表達了“樓市已經進入調整期”的觀點。
  
  增量市場“天花板”還未降臨
  
  雖然身處政策調控的寒冬,但房地產市場的機遇也不少,因為中國房地產增量市場的“天花板”還未降臨。從目前來看,一二線核心城市依舊維持較高的銷售水平;三四線城市的樓市成交量雖然明顯降速,但并未失速。
  
  作為易居旗下的專業研發部門,克而瑞地產研究中心(簡稱“克而瑞”)預計,全年地產行業銷售規模將同比微增,再創新高。參照2018年及2019年各月銷售增速,預計2019年全年商品房銷售面積與銷售金額將分別達到17.2億平方米和16.1萬億元。
  
  身處一線的房企都會感受到冷風襲來之痛,只是每家企業的耐冷度不同而已。在一樣的樓市寒冬里,不同房企卻在上演不同的好戲。有的企業,在年初立下的目標已注定完不成;有的企業,嘴里在說“要活下去”“不看重規模”,全年卻在忙著拿地。
  
  據克而瑞統計數據顯示,截至11月底,按照全口徑銷售額計算,全國已有27家房企邁入“千億聚樂部”。另外,祥生地產、佳兆業、濱江集團、藍光發展、美的置業、龍光地產和榮盛發展這7家房企的銷售額均超過900億元,分別為985億元、980億元、976.8億元、937.1億元、910億元、909億元和901.9億元;再加上銷售額達898.5億元的中國鐵建,這8家房企也都有望在最后一個月沖刺一下,闖進“千億元俱樂部”。
  
  12月24日,浙江本土第二大房企濱
  
  江集團發布一則《春節旅游休假通知》,釋放了三重信息:一是公司銷售額突破“千億元大關”;二是為了分享“千億元成果”,員工春節放假19天;三是鼓勵從員工到中高層旅游休假,發放旅游津貼2萬元至5萬元不等。一句話總結就是,“不僅要送員工去旅游,還要加薪!”
  
  “考慮到最后一個月的拼命沖刺,這幾家房企可能會實施‘以價換量’的銷售策略。到了年底,今年或許會有35家房企進入‘千億元俱樂部’,2018年是30家。”財經評論員嚴躍進向《證券日報》記者表示。
  
  “我這個月每天都是半夜回家,最后一個月,營銷條線的人都在玩命干活。今年不同往年,規模上到新臺階是重中之重。”一位地產企業營銷人士向《證券日報》記者直言,年底獎金主要看這個月的了。
  
  不能放棄“規模之爭”的背后,是后房地產時代的話語權之爭。有房企相關人士曾向《證券日報》記者透露,今年以來,多數銀行發放房地產開發貸的范圍已從“50強房企”縮減至“30強房企”,“啟動融資之時,需要補交規模排行榜榜單資料”。
  
  眾所周知,依靠“高杠桿”運營的房企,無一不需要融資“輸血”,想融資就必須要把規模做上去。
  
  借道海外融資超700億美元
  
  “如果能融到錢,我們還是會選擇融資。”日前,一位不愿具名的房企董秘向《證券日報》記者表示,沒有渠道獲得低成本融資,不得已才偃旗息鼓,在銷售端發力,爭取回收更多現金,讓企業安全運轉。
  
  據中原地產研究中心統計數據顯示,2019年以來,國內房企至今合計發布海外美元債已超700億美元,比2018年同期增長近50%。在最近幾筆融資中,融資成本已從5%漲至13.75%不等,其中,德信中國、佳兆業、正商實業、佳源國際等幾家房企的融資利率均超10%。
  
  借道海外融資,通常是在國內融資渠道不暢背景下的無奈選擇,鑒于發行主體信用評級及自身實力的不同,融資成本也各不相同。
  
  “房企之間,不僅是規模分化較大,融資成本的分化也很明顯。從全年情況看,海外融資利率主要在6%-15%之間。”張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示,發行美元債融資“井噴”的背后,是融資渠道被限制,杠桿率較高的房地產企業,資金壓力更大。
  
  億翰智庫在研究報告中指出,房地產行業已然從高杠桿、高利潤的“黃金時代”,進入步履維艱的“白銀時代”,銷售增速逐漸放緩,調控政策持續收緊,融資成本不斷上行。進入“白銀時代”以來,房地產行業凈利潤率一般維持在10%-13%,借錢成本如果超過10%,意味著利息支出正在吃掉利潤。
  
  大型優質房企對融資成本的控制一直握有較大話語權,近年來一直在試圖降低融資成本。自2016年開始“降杠桿”以來,萬科、中海、華潤和龍湖等穩健型頭部房企的凈負債率(指考慮永續債后的凈負債率,下同)均控制在50%左右;作為“后起之秀”的新城控股、旭輝等中型追求規模型房企的凈負債率在70%-100%之間波動;融創等激進型房企的凈負債率超過150%,凈負債率最高者與最低者的差距高達近6倍。
  
  “融資成本幾乎決定企業的利潤率走向。”同策咨詢研究中心總監張宏偉曾向《證券日報》記者表示,“很多人以為,內部收益率(IRR)指標指的是項目獲利水平,其實是不對的,內部收益率的本質含義指的是項目能承受的最大資金成本(比如貸款利率)。如果內部收益率是20%,利率是20%的話,說明一分錢也不賺。”
  
  483宗并購交易涉資2434億元
  
  樓市寒潮,恰是房地產企業“大魚吃小魚”之時。
  
  大房企敢于在行業寒冬期低價并購中小房企資產,是出于房地產行業集中度越來越高、保證規模發展的訴求,不管是1000億元、5000億元還是7000億元,先把規模做上去,并在盡可能保證利潤空間的情況下,完成規模增長的目標。小房企甩賣項目,往往是生死攸關之舉,處于被動地位,只能斷臂求生。
  
  《證券日報》記者查詢iFinD數據后發現,以最新公告時間為準,截至12月17日,2019年A股房企并購事件已達483宗,其中,已完成213宗,失敗30宗,剩余240宗仍在進行中,涉及資產總價值2434億元。
  
  另外,匯聚大量頭部房企的H股板塊,并購動作也頻頻出現。今年以來,融創中國先后收購泛海、陽光100、云南城投集團等公司旗下多項資產,并購耗資約400億元。融創中國相關負責人表示,強勁的銷售回款及放緩的拿地節奏,為公司賬面累積了大量運營現金流,收購不會對公司現金流造成影響,公司有信心保持負債率在未來幾年繼續下降。
  
  近年來,融創中國的掌舵人孫宏斌靠著幾宗大買賣名噪一時,被地產界稱為“并購王”。據不完全統計,僅在2017年以來,融創就先后投資鏈家、樂視、天津星耀、華城富麗、大連潤德乾城以及萬達資產包。
  
  并購潮起的另一面,是中小房企的加速出局。建業地產掌舵人胡葆森在今年的中城聯盟會議上表示,最多的時候,中國房地產企業注冊數量近10萬家。經過大浪淘沙、多次調控后,還有新項目開工的企業已不足1萬家了。近90%的房企已經落后了,被邊緣化了,或出局了。
  
  人事震蕩組織優化力度空前
  
  在調控政策與融資環境的雙重壓力下,不管是頭部大型房企還是中小型房企,都有了強烈的?;?,于是開始大刀闊斧地變革,導致人事地震連連,高管流動頻發。
  
  2019年房企人事動蕩凸顯出以下幾個特點:一是很多年輕高管上位;二是倒在業績軍令狀上的職業經理人轉換東家;三是二代接班人走向臺前。
  
  10月9日,上海中梁地產集團有限公司法人由“黃春雷”變更為“李和栗”,據媒體報道稱,李和栗出生于1987年,年僅32歲。11月10日,正榮地產公告稱,王本龍已辭任,將由執行董事兼董事會主席黃仙枝暫代執行總裁職務,直至選出新總裁為止。在此期間,正榮產業發展集團副總裁、商業董事長肖春和也遞交了辭呈。
  
  此外,中南置地總裁陳昱含、新城控股董事長王曉松、融創文化集團總裁孫喆一、福晟國際董事會主席潘浩然、大發地產董事會主席葛一暘、華董中國執行總裁董國倩等皆為新上位者,其中既有二代接班人,也有職業經理人。
  
  頭部房企的管理層也不消停。12月20日晚間,藍光發展發布公告稱,張巧龍辭任總裁,華潤老將遲峰接棒。而當時距離華潤置地突然換帥僅過了3天。據媒體報道稱,在過去7年里,華潤置地管理團隊已發生4次人事大調整,這在前十房企中可謂絕無僅有的存在,對華潤置業近年來的業績產生了極大影響。
  
  人事頻繁變動,是2019年房地產發展的一個縮影。據不完全統計,今年以來,離職的房企高管人數已高達上百位,僅四季度以來,就有超過50位房企高管出現職務變動,其中離職高管人數超過20位。
  
  隨著行業利潤變薄,房企對控成本、增利潤的要求越來越高,也對“蛀蟲”的容忍度越來越低。營銷、采購、投資這三大條線,成為了“重災區”。管理層尚且惴惴不安,基層員工更是頗為惶恐,所以,組織架構調整和“組織優化”是基層員工能否保住飯碗的利器。
  
  “按照正常人員流動標準是10%,今年可能有所提高。”某房企人士向《證券日報》記者直言,地產人沒有幾個是不焦慮的。
  
  不過,焦慮中也孕育著新生,因為房地產的盤子還很大。“在此時沮喪,等同于過早投降。”陽光控股執行董事、全球合伙人及陽光城集團執行副總裁吳建斌稱,在未來10年到20年,還有2億人口要進城,平均每年有一兩千萬人,這就是剛需。
  
  從微觀層面看,樓市寒潮正在倒逼房企做加法,過去粗放經營的房地產企業開始搞起精細化運營。另外,過去一直以規模為關鍵績效指標(KPI)的考核機制出現裂縫,品質、利潤等指標進入考核體系,這意味著這一傳統的資金密集型行業,正在發生內生變化,且這一變化將成為推動行業發展的新動能。后房地產時代,分化加劇之際,整個行業將進入“低容錯時代”,不犯錯、少犯錯者將立于潮頭。(本報記者王麗新)
  
  

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